Parce que notre métier c'est de vous aider à mieux choisir, parce que vous méritez un conseil de qualité, VERNET IMMOBILIER, professionnel de l'immobilier, vous offre toute sa compétence.

I - CONTEXTE BANCAIRE

L'Etat Marocain, voulant juguler les mouvements sauvages de capitaux, a institué des règles quant à l'investissement en devises sur le territoire. L'office des changes doit être prévenu par écrit de la transaction pour pouvoir bénéficier, en cas de revente, du rapatriement des fonds et de la plus value y afférente.
Les sommes provenant de l'étranger doivent passer par un compte en Dirhams convertibles qui, comme son nom l'indique, assure la traçabilité et un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers (Dahir du 15/09/92). La déclaration à l'office des changes et l'achat par débit de ce compte vous permettrant de réaliser votre opération d'investissement au Maroc et vous garantirant le transfert du produit de cet investissement (ex. loyer ), ainsi que le rapatriement du produit et de la plus value d'une éventuelle revente.

Afin de disposer rapidement des fonds qui vous permettront, par un dépôt de garantie chez le Notaire, de réserver la propriété qui vous aura charmé et de lancer une éventuelle procédure de titrage, s'il s'agit d'un bien non titré (moulkia ), nous vous conseillons d'ouvrir votre compte en Dirhams convertibles dès votre arrivée à Marrakech ; vous pourrez ainsi alimenter votre compte depuis l'étranger par virement SWIFT puis, par simple fax à votre banque au Maroc, faire virer le montant des arrhes sur le compte séquestre du Notaire.
(pensez à prendre les coordonnées de votre banque !)

II - DROITS ET TAXES DUS PAR L'ACQUEREUR

Au Maroc, les droits inhérents à une acquisition immobilière varient selon la nature juridique du bien (ces pourcentages s'appliquent à la valeur du bien acquis, T.V.A. comprise)

- Droits d'enregistrement : 3%
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 % + 150 DH (certificat de propriété)
- Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A. 7 %
- Mise à jour des constructions à la conservation foncière si nécessaire : 0,5 % + 75 DH
- Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 DH environ suivant les dossiers.
- Honoraires d’agence (cf. texte ci-dessous)

A noter :

· Le suivi du dossier à l’Office des Changes nécessite parfois quelques frais supplémentaires.

· en cas d'acquisition d'un bien non titré (moulkia), il faut ajouter les frais de titrage ; ces frais dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent parfois être partagés avec le vendeur.

- Droits de publication : 450 DH
- Droits Ad Valorem : 1,5 % jusqu'à 50 000 dh + 2 % de la valeur au-dessus
- Droits superficiaires : 45 DH par are entamé (zone urbaine); par hectare entamé (zone rurale)
- Droits fixes : 75 DH
- Duplicata : 75 DH
- Géomètre : 2 500 DH environ
- Frais divers (timbres…) : 1500 DH environ.

2. Locaux à usage commercial ou terrain non bâti sans engagement de bâtir :

- Droits d'enregistrement : 6%
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 %
- Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A. 7 %
- Frais divers (timbres…): 2 000 DH environ.
- Honoraires d’agence (cf. texte ci-dessous)

3. Terrains agricoles :

Il n'est pas possible à un étranger d'acheter un terrain agricole ; pour rendre son acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique du terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole (procédure parfois longue soumise à la réalisation effective dans un délai donné d’un projet calibré par rapport à la superficie du terrain à acquérir). On sera alors dans l'un des deux cas ci-dessus.

TAXE URBAINE (T.U.) :

Votre habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement, déterminée par voie de comparaison ou d'appréciation directe par la commission de recensement. Ladite valeur locative est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.

Toutefois, dès l'instant où vous êtes marocains résidant à l'étranger, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % (de la valeur locative) même si votre logement est habité par vos enfants ou vos parents, et n'est pas occupé de manière continue par vous.

La taxe urbaine ne s'applique pas aux locaux neufs et additions de construction pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d'habiter.

BAREME DE LA TAXE URBAINE :

En plus de la taxe urbaine, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination.

Lorsque l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.

Les taux applicables sont :

10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes.
60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

IMPOT GENERAL SUR LE REVENU :
Revenu et profits fonciers

1. Profits fonciers :

Si vous cédez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l'Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.

Le profit est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés.

La valeur actuelle est obtenue par l'application d'un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel.

Toutefois, vous pourrez bénéficier d'une :

Exonération totale : Loi de finance (Annèe en cours à vérifier sur le site de la Direction Générale des Impôts ou avec votre expert comptable)

· Du profit réalisé sur la cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale pendant au moins 8 ans, quelque soit le prix de cession.

· Du profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement à caractère social.

· Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 Dhs.

· Du profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs.

Il est rappelé que cette exonération s’étend dans les mêmes conditions :

· au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d’habiter l’immeuble ou la partie d’immeuble en cause après le décès du propriétaire ;

· au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente ;

· aux marocains résidant à l’étranger pour leur habitation principale au Maroc.

Votre déclaration doit être déposée auprès du receveur de l'enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l'impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses d'investissement qui auraient été engagées.

2. Revenus fonciers :

Si l'habitation que vous avez construite a été destinée à la location ou a été mise gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous êtes soumis à l'IGR au titre des revenus fonciers.

Le revenu net imposable est obtenu d'un abattement de 40 % sur le montant des loyers bruts perçus.

Toutefois, pour les constructions nouvelles et additions de constructions, vous êtes exonérés les 3 premières années suivant celle de l'achèvement des travaux desdites constructions.

Les deux principaux points à souligner sont :

• Relèvement du seuil non imposable de 28 000 à 30 000 Dirhams, ce qui exonère tous les salariés gagnant un salaire mensuel inférieur ou égal à 2 500 Dirhams ;
• Réduction des taux marginaux applicables à chaque tranche et augmentation de tous les seuils pour chaque tranche.

Cette disposition est applicable aux revenus soumis au barème acquis à compter du 1er janvier 2010.

Nouvelles échéances de dépôts de la déclaration annuelle du revenu global

En matière de régime du bénéfice forfaitaire, les titulaires de revenus professionnels et/ou de revenus autres que les revenus professionnels doivent désormais déposer leur déclaration avant le 1er mars de chaque année.

En ce qui concerne les titulaires de revenus professionnels déterminés selon le régime du résultat net réel, ou celui du résultat net simplifié, le délai reste le même, soit avant le 1er avril de chaque année.

Il faut préciser que cette mesure ne sera applicable qu'aux déclarations déposées à compter du 1er janvier 2011

Taxe sur la Valeur Ajoutée

3.1. Exonération avec droit à déduction de certaines opérations de cession de logements sociaux à usage d'habitation principale

Cette mesure s'insère dans le cadre du nouveau dispositif prévu pour le logement social par la loi de finances pour 2010.

Elle concerne les logements sociaux à usage d'habitation principale dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m² et dont le prix de vente n'excède pas 250 000 Dirhams hors taxe.

L'exonération ainsi accordée bénéficie à l'acquéreur du logement social. En effet, le montant de la taxe sur la valeur ajoutée relative au logement est versé par le receveur de l'administration fiscale au notaire sous forme d'une partie du prix égale au montant de la TVA indiqué dans le contrat de vente au bénéfice de l'acquéreur. Toutefois, de nombreuses conditions doivent être respectées pour bénéficier de cette mesure (conditions relatives à l'acquisition du logement, mentions obligatoires dans le contrat de vente, production de nombreux certificats par le notaire entre autres).

L'exonération prévue pour le logement social s'applique également pour les opérations de banque et de crédit concernant cette catégorie d'habitation.

Ces dispositions sont applicables à compter du 1er janvier 2010 aux ventes réalisées pour lesquelles un permis d'habiter est obtenu à compter de la même date.

Mesures de faveur pour les promoteurs immobiliers

Les promoteurs immobiliers, soumis à l'IR ou à l'IS et relevant du régime du résultat net réel, sont désormais exonérés, pour l'ensemble de leurs actes, activités et revenus afférents à la réalisation de logements sociaux, des impôts suivants  :

• Impôt sur les sociétés ;
• Impôt sur le Revenu ;
• Droits de timbre et d'enregistrement ;
• Taxe professionnelle et taxe sur les terrains urbains non bâtis ;
• Taxe sur le ciment ;
• Droits d'inscription sur les titres fonciers.

Pour bénéficier des exonérations précitées, les promoteurs immobiliers devront réaliser leurs opérations dans le cadre d'une convention conclue avec l'Etat, assortie d'un cahier des charges ayant pour objet la réalisation d'un programme de construction d'au moins 500 logements sociaux, réparti sur une période maximum de 5 ans à compter de la date de la délivrance de la première autorisation de construire.

Si le programme n'est pas effectué par le promoteur, un ordre de recettes sera émis pour le recouvrement des impôts, droits et taxes exigibles sans avoir recours à la procédure de rectification des bases d'imposition. En outre, des amendes, pénalités et majorations pourront s'ajouter au montant recouvré.

Pour les retraités

Les personnes bénéficiant d’une pension de retraite bénéficient de la réduction de 80% du montant de l’impôt dû au titre de la pension de retraite. Seule condition : transférer à un titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertibles au Maroc, en sachant qu’il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place. L’imposition peut donc être très faible. Les contribuables résident au Maroc et titulaires de pensions de retraite de source étrangère, bénéficient d'une réduction égale à 80 % du montant de l'impôt dû au titre de leur pension et correspondant aux sommes transférées à titre définitif en dirhams non convertibles.

Soit une pension de retraite annuelle de 100.000 € convertie au taux de change de 11 DH : 100.000 x 11 et rapatriée au Maroc sur un compte en DH non convertible 1.100.000

Abattement sur les pensions de retraites (marocaines et étrangères)
1.100.000 x 40% 440.000

Revenu net imposable 660.000

IGR correspondant : (660.000 x 44%) – 14.960 275.440

Atténuation fiscale : 275.440 x 80% 220.352

Impôt dû 55.088

Dans ce cas précis, l’impôt à payer par le retraité représente 5% du montant des pensions rapatriées au Maroc à titre définitif en dirhams non convertible.

A noter que l’impôt sur le patrimoine ou sur la fortune n’existe pas au Maroc.

Les honoraires.

Au Maroc, l'usage veut que l'initiateur de toute transaction immobilière soit rémunéré à hauteur de 5%HT de celle-ci. Cette rémunération est partagée par moitié, soit 2,5% HT à la charge du vendeur et 2,5% HT à la charge de l'acheteur.
Bien que ne se limitant pas à la simple initiation de la transaction, les agences VERNET
se conforment à cette règle sauf cas particulier sur devis. En cas de réussite d'une transaction faisant suite à une présentation par l’agence (qu’elle soit virtuelle -internet- ou effective -visite-), les honoraires d’agence seront dus sur le montant de la transaction réalisée, et payés de la façon suivante, 50% versés au compromis, 50% à l’acte définitif.
Dans le cadre de la location, les honoraires applicables pour le preneur sont d’un mois de loyer HT, idem pour le bailleur. Ces honoraires ne peuvent en aucun cas nous engager sur la gestion de vos relations futures avec le propriétaire ou le bien loué.

Pour compléter ces informations générales données à titre indicatif, vous pouvez consulter les sites suivants :

Office des changes

Ministère du Tourisme

Ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'Espace

Secrétariat Général du Gouvernement

Centre Régional d'Investissement (CRI)

Agence Urbaine de Marrakech

Direction Generale des Impots (DGI)

VERNET IMMOBILIER a pour philosophie d'établir une relation de confiance et de clarté, afin de répondre à toutes vos attentes, de vous suivre pendant la phase d'acquisition et au-delà. Faites confiance à un professionnel, vous y gagnerez beaucoup.